【皆さん教えて】ローンの繰上返済ってどうしていますか？
不動産投資で繰上返済は大変効率的らしいですが、実際の利回り（お得）ってどの位なんでしょうか？
どうやって計算したらいいのかわかんなくて・・・・
【繰上返済を検討し始めたきっかけ】
所有物件の内の１戸で、毎月のローン支払い額が元金返済額よりも金利支払い額が上回っていてやきもきしています。
金利： 2.075％
繰上返済なら全額元金返済に回るので、実質的にはローンの金利低下と同じ効果が得られますよね？
ただ、不動産は利回りの恩恵を実感するまでには時間がかかります。
現金の投資信託で増やすのとどちらが効率的かを考えるとモヤモヤしてしまいます。
【繰り上げ返済をしたくなる心情】
・現金を遊ばせたくはない。（参照：添付の円グラフ）
普通預金金利がたった0.2％なので、投資しなくては勿体無さすぎる！！！
・ローン返済金額が減ることは大歓迎。（繰り上げ返済が早ければ早いほど、金利返済額が大きく減る。）
例： 年10万円を8年（参照：添付の棒グラフ）
返済期間短縮型・・・金利軽減額617,935円
返済額軽減型・・・・ 金利軽減額278,895円＋キャッシュフロー改善分285,696円
・いずれはマイホームが欲しくなるかもしれない。
その時、自分のローン枠を作っておくためには繰上返済は早い方が良い筈。
今借りているマンションは、数年で退去しなければならない。
個室が必要なので、広めの物件に住みたい。
【繰り上げ返済したくない心情】
・ローンは他人のお金で返したい。
入居者さん、私のローンを返してくれて有難う (人''▽｀)☆
・繰上返済による利回りがイマイチよく分からない。
現金の投資信託利回りと比較したい。
・不動産所得を高めて節税効果を薄めてしまう事は勿体無い。
（2021年の確定申告では所得税ゼロになってくれなさそう。）
繰上返済をされている方、私と同じように検討されている方
どの様に検討し、決断に至ったのか参考にさせて頂けましたら幸いです。
宜しくお願いいたします。
コメント 14件
WGOさん
・・・
こんにちはユウスケさん、WGOです。
一部繰上返済を投資利回りで考えたことがないので適格な回答にはなりませんが。
不動産所得に関する節税効果は、繰上返済した方がメリットありますよ。
具体的な数値が分からないので、WGOの仮定でお話しします。
期間短縮型で61万円軽減されるとします。 ←ユウスケさんのデータより
本年の支払利息が20万円（ちょっと多すぎるかも？）減るとします。
そうすると不動産所得が20万円増えることになります。（土地分ゼロと仮定）
一般的なサラリーマンであれば所得税率せいぜい20％、住民税率10％の合計30％（東日本震災復興税は小さいので無視します。）なので、税トータルで6万円増えることになります。
そうすると、金利支払減（但し、本年の収入にはなりませんが…）の61万円に対して、税負担増が6万円ですので、差引55万円の得です。
自営業者の場合、健康保険料が増えますが、ユウスケさんはサラリーマンですか？
ここからは、誰かから聞いたことなので嘘かもしれませんが、
不動産投資に係る借入残高は、自宅購入時に余り考慮されない
ようです。 間違っていたらごめんなさい。
WGOも年収の4倍以上借入金があったのに、自宅購入時に年収の4.5倍の借入ができました。当時は今と違って年収の5倍が限界だったと記憶しています。
参考にならないかもしれませんが、 ではでは・・・ WGOでした。
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WGOさん
・・・
WGOです。
ちょっと気になるのですが、
今余らせているキャッシュがどの位かにもよりますが、
もう1戸投資用マンションを購入するという選択肢はいかがでしょうか？
支払利息は増えてしまいますが、キャッシュインも増えます。
トータルではメリットの方が大きいとWGOは思うのです。
具体的な資産額や今後の自宅購入時期・頭金等を整理してREISMの担当者に相談してみてはどうでしょうか？
ではでは・・・ WGOでした。
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ユウスケさん
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WGO様
ご回答ありがとうございます。
＞もう1戸投資用マンションを購入するという選択肢はいかがでしょうか？
も、もう1戸ですか・・・・
私は今５戸所有しておりまして、ローンでアップアップです（笑）
（私の融資枠で５戸目を購入出来たのは大変な幸運でした。）
全てキャッシュフローがプラスの物件ばかりです（購入時の諸費用と毎年の税金を除きます。）が、当分は買いたくても買えない状況が続きます。(´;ω;｀)ｼｸｼｸ
不動産投資の目的は老後資産構築のためなので、売却や買い替えは大いにあります。
（働き終えた時に、安定した収入源となるモノを持っていたいという希望です。）
先のご回答にあった不動産投資用ローンの融資枠とマイホーム用ローンの融資枠が今でも別物として扱って貰えるなら、６戸目７戸目も見据えています。
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セキノモトさん
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こんにちは！
ご無沙汰しております。お元気そうでなによりです(^^)
＞不動産投資の目的は老後資産構築のためなので、売却や買い替えは大いにあります。
（働き終えた時に、安定した収入源となるモノを持っていたいという希望です。）
→その際は是非ご縁いただけますと幸いです♪売却査定もお気軽にご相談ください！
＞先のご回答にあった不動産投資用ローンの融資枠とマイホーム用ローンの融資枠が今でも別物として扱って貰えるなら、６戸目７戸目も見据えています。
→住宅用マイホームローンを投資用不動産ローンとして悪用する不動産会社が増えてしまったせいで、
住宅ローンの引き締めがあったのは残念ですよね。
ただ、そんな中で投資用ローンをユウスケさんと同じように目いっぱい利用した後で、
住宅ローンの審査を通してマイホームを購入されたオーナー様がいらっしゃいます！
そのオーナー様はお住まいエリアの信金で融資を通してもらったとのことでしたので、
最後の砦としてご相談してみるのもありかと。
※これはアドバイスではなく情報の共有でございます
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ユウスケさん
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セキノノモト。様
ご返信ありがとうございます。
投資用不動産購入にローン枠を使い切ったので、ずっと賃貸で新し目のトコに住み続けることを考えていました。
＞そのオーナー様はお住まいエリアの信金で融資を通してもらったとのことでしたので、
＞最後の砦としてご相談してみるのもありかと。
マイホームの地としてどこを選ぶのかを楽しみに出来たら嬉しいです。
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WGOさん
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WGOです。
ユウスケさん、ごめんなさいね、実態を知らない状態で勝手にコメントしてしまって。
WGOは繰上返済大好き人だったので、時間外手当が貯まるとすぐに繰上返済してました。
（元々時間外手当はあぶく銭という意識で、生活費にはしていませんでした。）
ユウスケさんのケースでは80万円の投資（？）で61万円のリターンと受け止めていました。
これを投資利回りというのであれば、借入直後は100％以上になることもありますよね。
ちなみに、WGOの自宅の借入先は信金でした。（自宅の隣の隣が信金です。）
借入の審査は3行打診して全てOKでしたが、信金が一番低金利だったからです。
ではでは・・・ WGOでした。
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山本 みきさん
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ユウスケさんこんにちは。
だいぶ以前に繰り上げ返済についての投稿を共有させていただきます。
コンサルタントからのアドバイス（方向性）も記載していますので
参考になれば。
https://re-ism-sankaku.jp/community/owners/R046173/C013034
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ユウスケさん
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山本みき 様
ご回答ありがとうございます。
私と全く同じように考えて投稿されている方がいらっしゃったのですね。
投資案件は現物以外にもあり、比較を続けています。
単純な利回りに目が行きがちなので、長期的な資産となる不動産の利点を見直しています。
（長期的に待ち続けてようやくリターンが得られるという面でもあります。）
（積み立てNISAを除いた現金投資は、殆んどの案件がハイリターンですが短期的なものなので・・・）
目先の利回りに惑わされつつ、不動産も大きな投資なので効率向上を目指してまいります。
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ユウスケさん
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皆様
ご一読並びにご返信くださり、ありがとうございます。
ご返信頂いた各コメントに、私から返信させて頂きます。
宜しくお願いいたします。
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まさをさん
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ユウスケさん
Good! ありがとうございます。
僕自身の繰上返済の考察をシェアさせて頂きます。
僕の理解(返済期間短縮)
10万円の投資で1万円の利益がでた。= 10万円が11万円の価値となった = 運用益10%
1万÷10万×100 = 10(%)
という計算式に当てはめると
10万円の投資(繰上返済)で、どのくらいの利息が圧縮できたかを計算式に組み込めば、
疑似的にお得度は出せるのかなと。
表の数値を借り、以下と仮定すると
80万の投資(繰上返済)で61.7万の利益(利息圧縮)が出た。 = 80万が141.7万の価値となった。
61.7万÷80万×100 = 77.1(%)
といった感じで、原資がどのぐらいの価値を生む(お得)かという観点で計算しています。
考慮点は、
・返済額軽減型の計算式ではない事。
・質問は恐らく、80万を1回ではなくて、10万を8回であること、
(時期がずれると、微妙に数値が変わってきます)
・繰り上げ返済手数料が発生すること
(1回2000円×8 = 16000円 って事ですかね?)
でしょうか。
では、繰上返済ライフをお楽しみください。
失礼します。
繰上返済計算サイト
https://keisan.casio.jp/exec/system/1256183302
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幸 秀一さん
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ユウスケさん
お疲れ様です。
自分のゴールをどう設定するかにも依ると思いますが、一般的に物件を買い増す人は与信枠を広げるためと、月々のCFを良くするために、返済額軽減型を選択しています。ローン返済期間の短縮は選択しません。後で返済期間を短縮することはできるので。
他社のセミナーでオーナー（元銀行員）の実体験を聞いたのですが、返済額軽減型で繰上げ返済を繰り返すと、10年で純資産が2倍になると。この計算でいくと、この繰上げ返済が不確定要素が多い金融商品よりはるかに利回りがいいと。そのオーナーは繰上げ返済以上にいい利回りの商品はないと断言していました。確かに、繰上げ返済すると返済額により利回りは確定しますね。
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幸 秀一さん
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ユースケさん
教えてください。
普通預金金利がたった0.2％と言及されていましたが、これはauじぶん銀行を使われているということでしょうか？
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ユウスケさん
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shuichi様
コメント有難うございます。
普通預金金利は、あおぞら銀行のBANK支店を指しています。
他にも、楽天銀行の普通預金金利は0.1%で使えています。
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幸 秀一さん
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ユウスケさん
お疲れさまです。
承知いたしました。有難うございます。
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